Respuesta rápida
La regla del 70% dice que no debes pagar más del 70% del valor de reventa (ARV) menos el costo de las reparaciones. Si una casa se venderá en $900,000 ya remodelada y necesita $120,000 de obra, tu precio máximo sería $900,000 × 0.70 − $120,000 = $510,000. En el Bay Area es un filtro inicial: también debes sumar financiamiento, permisos, impuestos, comisiones y el tiempo de la obra.
¿Qué es el ARV?
El ARV (After Repair Value) es el precio al que podrás vender la casa ya remodelada. Se calcula con ventas recientes de casas remodeladas parecidas en el mismo barrio, no con el precio de la casa más cara de la ciudad. Si el ARV está mal calculado, todo el negocio está mal calculado.
¿Cómo se aplica la regla del 70%?
Precio máximo de compra = ARV × 0.70 − costo de reparaciones
El 30% restante cubre la compra y la venta, el financiamiento, los imprevistos y tu ganancia. En mercados caros como el Bay Area, algunos inversionistas usan 75%, pero eso deja menos margen de error.
Ejemplo completo en Oakland
| Concepto | Monto (ejemplo) |
|---|---|
| ARV (valor después de remodelar) | $900,000 |
| Precio de compra (regla del 70%) | $510,000 |
| Costos de compra (≈2%) | $10,200 |
| Remodelación | $120,000 |
| Imprevistos (10% de la obra) | $12,000 |
| Costos de mantener 6 meses (intereses, impuestos, seguro, servicios) | $35,000 |
| Costos de venta (≈6%) | $54,000 |
| Ganancia antes de impuestos | $158,800 |
Si la obra tarda el doble o el ARV baja 5%, la ganancia cambia mucho. Por eso conviene correr el número con escenarios pesimistas antes de ofertar.
¿Qué costos se olvidan con más frecuencia?
- Permisos y planos: en ciudades como Oakland los permisos pueden tardar semanas y cambiar el calendario.
- Cimientos y estructura: muchas casas antiguas necesitan refuerzo sísmico.
- Drenaje (sewer lateral): en ciudades servidas por EBMUD, al vender necesitas el certificado de la tubería privada.
- Pintura con plomo: en casas de antes de 1978, el contratista debe estar certificado por la EPA para trabajar con plomo.
- Tiempo: cada mes extra suma intereses, impuestos y seguro.
¿Cómo se financia un flip?
- Efectivo: el más rápido y el que te da más fuerza al negociar.
- Préstamos "hard money" o privados: a corto plazo, aprobados según el valor de la propiedad, con tasas y puntos más altos que un préstamo normal. Suelen financiar parte de la compra y de la obra.
- Socios: uno pone el capital y otro la experiencia; deja todo por escrito.
¿Cuánto pagas de impuestos en un flip?
Si vendes en menos de un año, la ganancia se considera de corto plazo y se grava como ingreso normal. Si haces flips seguido, el IRS puede tratarte como negocio. California grava todas las ganancias como ingreso normal. Habla con un contador antes de comprar.
¿Dónde buscar oportunidades?
En el Bay Area, las casas antiguas que necesitan trabajo están sobre todo en barrios de Oakland, Richmond y Antioch. Tres de mis ventas más recientes en Oakland fueron proyectos Fix & Flip; puedes verlas en el portafolio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para empezar un Fix & Flip?
Depende del financiamiento. Aun con un préstamo hard money, normalmente debes poner una parte de la compra, los costos de cierre, parte de la obra y una reserva para imprevistos.
¿La regla del 70% funciona en el Bay Area?
Sirve como filtro rápido. Con los precios del Bay Area es difícil encontrar casas al 70%, y algunos inversionistas aceptan 75%, pero solo si los números completos siguen dejando ganancia en un escenario pesimista.
¿Cuánto tarda un flip?
Varios meses entre la compra, los permisos, la obra y la venta. Los retrasos en permisos y contratistas son el riesgo más común.
¿Tienes una pregunta sobre tu caso?
Escríbeme por WhatsApp y te respondo personalmente, en español o en inglés.
Escríbeme por WhatsAppFuentes
- EPA: programa de renovación, reparación y pintura (plomo)
- EBMUD: tuberías de drenaje privadas (sewer lateral)
- IRS: Tema 409, ganancias y pérdidas de capital
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cifras corresponden a 2026 y pueden cambiar; confírmalas con tu prestamista, contador o abogado.
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