Respuesta rápida
Un intercambio 1031 te permite vender una propiedad de inversión y comprar otra sin pagar en ese momento el impuesto sobre la ganancia. Tienes 45 días después de vender para identificar por escrito la nueva propiedad y 180 días para comprarla; el dinero debe pasar por un intermediario calificado y no aplica a tu casa principal. Si cambias una propiedad de California por una fuera del estado, California sigue llevando la cuenta de esa ganancia y debes reportarla cada año.
¿Qué propiedades califican?
- Bienes raíces que tienes como inversión o para tu negocio: casas de renta, edificios, locales o terrenos.
- Se pueden cambiar entre sí: por ejemplo, una casa de renta por un edificio de departamentos.
- No califican: tu casa principal ni las propiedades que compras para remodelar y vender rápido (flips).
¿Cuáles son los plazos?
| Día | Qué pasa |
|---|---|
| 0 | Cierras la venta; el dinero va al intermediario calificado, no a ti |
| 45 | Fecha límite para identificar por escrito las propiedades que podrías comprar |
| 180 | Fecha límite para cerrar la compra (o antes, si vence tu declaración de impuestos) |
Normalmente puedes identificar hasta tres propiedades de cualquier valor, o más si su valor total no pasa de 200% de lo que vendiste.
Ejemplo: vender una casa de renta
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de venta | $900,000 |
| Precio original de compra | $500,000 |
| Depreciación que ya deduciste | $100,000 |
| Base ajustada | $400,000 |
| Ganancia que se difiere con un 1031 | $500,000 |
Sin el intercambio pagarías impuesto federal y estatal sobre esa ganancia, incluida la recuperación de la depreciación. Con el 1031, todo ese dinero sigue invertido.
¿Qué es el "boot"?
Es cualquier parte del dinero que no reinviertes, o una reducción de deuda. Esa parte paga impuesto. Para diferir todo, compra una propiedad de igual o mayor valor, reinvierte todo el capital y reemplaza la deuda que tenías.
¿Qué tiene de especial California?
- Si cambias una propiedad de California por una fuera del estado, California guarda su derecho a cobrar el impuesto cuando vendas esa propiedad nueva. Mientras tanto, debes presentar cada año el formulario 3840 ante el Franchise Tax Board.
- En las ventas de bienes raíces, California puede exigir una retención de impuestos al cerrar; un intercambio 1031 puede quedar exento si se reporta correctamente en escrow.
¿Y si nunca vendes?
Si la propiedad pasa a tus herederos, reciben el ajuste de base al valor del día del fallecimiento y la ganancia diferida normalmente desaparece. Ve qué pasa al heredar una casa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer un 1031 con mi casa principal?
No. Para tu casa principal existe otra regla: puedes excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 si son casados) si viviste en ella 2 de los últimos 5 años.
¿Puedo mudarme después a la propiedad que compré con un 1031?
Es posible, pero primero debe haber sido una inversión de verdad durante un tiempo, y hay reglas especiales si después la vendes. Consúltalo con tu contador antes de mudarte.
¿Quién me ayuda a hacer el intercambio?
Un intermediario calificado que guarda el dinero, tu contador o abogado de impuestos, y tu agente para encontrar la propiedad dentro de los plazos.
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Escríbeme por WhatsAppFuentes
- IRS: instrucciones del Formulario 8824 (intercambios like-kind)
- IRS: Formulario 8824
- Franchise Tax Board de California
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cifras corresponden a 2026 y pueden cambiar; confírmalas con tu prestamista, contador o abogado.
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