Respuesta rápida
Si heredaste una casa en California, primero hay que pasar el título a tu nombre: por probate si la casa no estaba en un fideicomiso, o directamente si estaba en un living trust. Por la Proposición 19, solo conservas el valor fiscal bajo de tus padres si haces de la casa tu residencia principal, y con un límite de $1,044,586 para transferencias hasta el 15 de febrero de 2027. Si la vendes pronto, el ajuste de base al heredar (step-up) suele dejar poca o ninguna ganancia sujeta a impuestos.
¿Cómo pasa la casa a tu nombre?
| Cómo estaba la casa | Qué se hace |
|---|---|
| En un fideicomiso (living trust) | El fideicomisario la transfiere o la vende sin pasar por la corte |
| En "joint tenancy" con otra persona | Pasa al otro dueño con documentos del fallecimiento |
| Con escritura de transferencia al fallecer (TOD deed) | Pasa al beneficiario nombrado en la escritura |
| Solo a nombre de la persona fallecida, sin fideicomiso | Normalmente se necesita probate en la corte |
¿Qué es el probate y cuánto tarda?
Es el proceso en la corte para nombrar a un administrador, pagar deudas y repartir los bienes. Suele tardar muchos meses, a menudo más de un año, y la ley de California fija honorarios para el administrador y el abogado según el valor de la herencia. El procedimiento simplificado de "small estate" ($208,850 para fallecimientos desde el 1 de abril de 2025) aplica a bienes personales; para la casa, habla con un abogado de herencias.
Durante el probate sí se puede vender la casa, muchas veces con aviso a los herederos o con aprobación de la corte.
¿Pagas impuestos si vendes la casa heredada?
Por el ajuste de base (step-up), tu costo para el impuesto federal pasa a ser el valor de la casa en la fecha del fallecimiento, no lo que pagaron tus padres. Ejemplo: tus padres la compraron en $150,000 y valía $800,000 al fallecer. Si la vendes en $810,000, la ganancia es de unos $10,000, y con los costos de venta puede ser cero. California no tiene impuesto estatal a la herencia.
¿Qué pasa con el impuesto a la propiedad?
Por la Proposición 19, el valor fiscal de tus padres solo se conserva si la casa pasa a ser tu residencia principal y pides la exención de propietario dentro de un año. Además hay un límite: si el valor de mercado supera el valor fiscal de tus padres en más de $1,044,586 (para transferencias del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027), la diferencia se suma. Si no vives en ella, se vuelve a valorar al precio de mercado. Más en impuesto a la propiedad en California.
¿Vender, rentar o quedarte?
| Opción | A favor | A considerar |
|---|---|---|
| Vivir en ella | Puedes conservar el valor fiscal de tus padres (con límite) | Reparaciones pendientes y repartir con otros herederos |
| Rentarla | Ingreso mensual y posible plusvalía | El impuesto sube al valor de mercado; eres arrendador con obligaciones legales |
| Venderla | Dinero para repartir; el step-up reduce el impuesto | Costos de venta; ponerse de acuerdo entre herederos |
¿Qué pasa si los hermanos no se ponen de acuerdo?
Una opción es que un heredero compre la parte de los otros, con un préstamo o un refinanciamiento. Si no hay acuerdo, cualquiera de los dueños puede pedir a la corte una "partición", que normalmente termina en la venta. Negociar casi siempre sale más barato.
¿Conviene vender la casa como está?
Muchas casas heredadas necesitan trabajo. Puedes venderla "as is" o hacer arreglos pequeños que suban el precio. Un análisis comparativo de mercado te muestra cuánto vale en cada escenario.
Preguntas frecuentes
¿Hay impuesto a la herencia en California?
No. California no tiene impuesto estatal a la herencia. El impuesto federal al patrimonio solo afecta herencias muy grandes, de más de $15 millones por persona en 2026.
¿Qué pasa si la casa tenía una hipoteca inversa?
La deuda se paga al vender. Si el saldo es mayor que el valor de la casa, los herederos pueden quedársela pagando el saldo o 95% del valor de tasación, lo que sea menor, o venderla.
¿Tengo que asegurar la casa mientras está vacía?
Sí. Muchas pólizas limitan la cobertura si la casa queda vacía mucho tiempo. Avisa a la aseguradora y pregunta por una póliza para casa desocupada.
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Escríbeme por WhatsAppFuentes
- BOE: Proposición 19
- BOE: ajuste de la exclusión de la Prop 19 (2025)
- IRS: Publicación 551, base de los bienes
- Cortes de California: ayuda con herencias (probate)
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cifras corresponden a 2026 y pueden cambiar; confírmalas con tu prestamista, contador o abogado.
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