Respuesta rápida
Antes de comprar en California normalmente se hacen dos inspecciones: la general, que revisa estructura, techo, plomería, electricidad y sistemas, y la de termitas y hongos (pest), que separa los problemas en Sección 1 (daño o infestación activa) y Sección 2 (condiciones que pueden causarlos). Se hacen durante tu contingencia de inspección, que en el contrato estándar suele ser de 17 días, y sirven para pedir reparaciones, créditos o salirte del contrato.
¿Qué revisa la inspección general?
- Cimientos, estructura y señales de movimiento.
- Techo, canaletas y drenaje del terreno.
- Plomería, calentador de agua (con sus correas sísmicas) y fugas.
- Panel eléctrico, cableado y enchufes.
- Calefacción, ventilación y aire acondicionado.
- Ventanas, puertas, ático, sótano o crawlspace, y detectores de humo y monóxido de carbono.
¿Qué son la Sección 1 y la Sección 2 en la inspección de termitas?
| Sección | Qué significa | Ejemplos |
|---|---|---|
| Sección 1 | Daño o infestación activa | Termitas, hongos o pudrición de madera |
| Sección 2 | Condiciones que pueden causar daño en el futuro | Humedad, fugas, madera en contacto con la tierra |
| Más inspección | Áreas que no se pudieron revisar | Zonas cubiertas o sin acceso |
Quién paga las reparaciones se negocia. Es común que el vendedor se haga cargo de la Sección 1, y algunos préstamos piden que se reparen ciertos daños antes de cerrar.
¿Qué otras inspecciones conviene hacer en el Bay Area?
- Tubería de drenaje (sewer lateral): una cámara revisa la tubería hasta la calle. En ciudades servidas por EBMUD, como Oakland, se necesita un certificado al vender.
- Cimientos y refuerzo sísmico: en casas antiguas, revisa si la casa está anclada a los cimientos.
- Techo y chimenea, si el inspector general lo recomienda.
- Permisos: pide el historial de permisos en la ciudad para confirmar que las ampliaciones son legales.
- Paneles solares: revisa si son propios, rentados o financiados, porque cambia el contrato.
¿Cuánto cuestan?
La inspección general suele costar varios cientos de dólares y sube con el tamaño de la casa; para una casa de 1,500 a 2,500 pies cuadrados, una referencia común es de $400 a $600. El reporte de termitas puede tener un costo aparte, y las inspecciones especiales se cobran por separado. Pide cotizaciones a inspectores locales antes de que empiece tu contingencia.
¿Cómo negocias lo que salga?
- Separa lo importante (seguridad, estructura, agua, electricidad) de lo cosmético.
- Pide cotizaciones de contratistas para saber el costo real.
- Elige qué pedir: reparación, crédito al cierre o rebaja del precio. Un crédito suele ser más simple que pedir al vendedor que repare.
- Responde antes de que venza tu contingencia, por escrito.
¿Y si el vendedor ya hizo inspecciones?
En el Bay Area muchos vendedores entregan inspecciones previas. Léelas con tu agente, pero considera tu propia inspección, sobre todo si la casa es antigua o el reporte deja áreas sin revisar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin hacer inspección?
Sí, pero es arriesgado. Aunque renuncies a la contingencia para que tu oferta compita mejor, puedes hacer una inspección antes de ofertar para saber qué compras.
¿El vendedor tiene que arreglar todo lo que encuentre el inspector?
No. Las reparaciones se negocian. El vendedor puede aceptar, ofrecer un crédito o decir que no, y tú decides si sigues dentro de tu contingencia.
¿Necesito inspección si la casa es nueva?
Sí, se recomienda. Las casas nuevas también tienen errores de construcción, y es mejor encontrarlos antes de que termine la garantía del constructor.
¿Tienes una pregunta sobre tu caso?
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Escríbeme por WhatsAppFuentes
- Structural Pest Control Board de California
- EBMUD: tuberías de drenaje privadas (sewer lateral)
- Earthquake Brace + Bolt: refuerzo sísmico de casas
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cifras corresponden a 2026 y pueden cambiar; confírmalas con tu prestamista, contador o abogado.
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