Respuesta rápida
Si trabajas por tu cuenta puedes comprar casa de dos formas principales. Con un préstamo tradicional (FHA o convencional), el banco usa el ingreso neto de tus declaraciones de impuestos de los últimos dos años. Si tus deducciones bajan mucho ese ingreso, existe el préstamo con estados de cuenta (bank statement loan), que calcula tu ingreso con 12 o 24 meses de depósitos; suele pedir alrededor de 10% a 20% de enganche y tiene una tasa más alta.
¿Por qué es más difícil comprar si trabajas por tu cuenta?
El banco no mira lo que facturas, sino tu ingreso neto después de gastos y deducciones. Muchas personas con negocio propio deducen mucho para pagar menos impuestos, y en papel parece que ganan poco. Ese mismo ingreso es el que usa el banco para calcular cuánto te presta.
¿Cómo funciona un préstamo tradicional si eres independiente?
- Normalmente piden dos años trabajando por tu cuenta (a veces uno, si antes trabajaste en lo mismo como empleado).
- Usan el promedio del ingreso neto de tus dos últimas declaraciones (Schedule C, o las de tu empresa).
- Si tu ingreso bajó de un año a otro, el banco puede usar el año más bajo o pedir explicaciones.
¿Qué es un préstamo con estados de cuenta?
| Requisito | Lo más común |
|---|---|
| Estados de cuenta | 12 o 24 meses, personales o del negocio |
| Cómo calculan tu ingreso | Promedian los depósitos y, en cuentas de negocio, restan un porcentaje de gastos |
| Tiempo como independiente | Normalmente 2 años |
| Enganche | Alrededor de 10%; más si tu crédito es bajo, a veces 20% |
| Crédito | Entre 620 y 700, según el prestamista |
| Reservas | Varios meses de pagos ahorrados |
| Tasa | Más alta que un préstamo convencional |
Ejemplo: impuestos contra estados de cuenta
| Con declaraciones de impuestos | Con estados de cuenta | |
|---|---|---|
| Ventas o depósitos del año | $150,000 | $150,000 |
| Gastos que cuenta el banco | $90,000 (los que deduciste) | 50% de los depósitos (ejemplo) |
| Ingreso para calificar | $60,000 al año | $75,000 al año |
Cada prestamista usa su propio porcentaje de gastos; una carta de tu contador puede cambiar el cálculo.
¿Cómo preparas tus papeles desde ahora?
- Separa tus cuentas: una para el negocio y otra personal.
- Deposita todo tu ingreso en el banco, de forma constante.
- Presenta tus impuestos a tiempo y paga lo que debas al IRS.
- Habla con tu contador uno o dos años antes de comprar sobre el balance entre deducciones e ingreso que califique.
- Ten a la mano tu licencia de negocio, facturas y una carta de tu contador.
Si compras con ITIN, mira también cómo comprar casa con ITIN.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo necesito trabajando por mi cuenta?
Normalmente dos años. Algunos prestamistas aceptan un año si antes trabajaste en el mismo oficio como empleado.
¿Cuentan los pagos en efectivo de mis clientes?
Solo si los depositas en el banco de forma constante y, en préstamos tradicionales, si los declaras en tus impuestos.
¿Puedo refinanciar después a un préstamo normal?
Sí. Cuando tus declaraciones muestren suficiente ingreso o mejore tu crédito, puedes refinanciar a un préstamo convencional con mejor tasa.
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Escríbeme por WhatsAppFuentes
- The Mortgage Reports: préstamos para independientes (2026)
- Griffin Funding: préstamos con estados de cuenta
- CFPB: guía para comprar casa
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cifras corresponden a 2026 y pueden cambiar; confírmalas con tu prestamista, contador o abogado.
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