Respuesta rápida
Menos de lo que mucha gente cree: desde 3% con un préstamo convencional para primeros compradores, 3.5% con FHA (puntaje de 580 o más) y 0% con VA para veteranos. Con 20% evitas el seguro hipotecario privado (PMI) en un préstamo convencional. Además del enganche, aparta entre 2% y 5% del precio para costos de cierre.
¿Cuánto enganche pide cada tipo de préstamo?
| Préstamo | Enganche mínimo | Lo que debes saber |
|---|---|---|
| Convencional | 3% a 5% | 3% en programas para primeros compradores; con menos de 20% pagas PMI |
| FHA | 3.5% | Con puntaje de 580 o más (10% si tienes entre 500 y 579); tiene seguro hipotecario (MIP) |
| VA | 0% | Para veteranos y militares que califican |
| Jumbo | Normalmente 10% a 20% | Préstamos mayores a $1,249,125 en el Bay Area en 2026 |
| ITIN | Normalmente 15% a 20% | Ver comprar casa con ITIN |
¿Cuánto es en dólares?
| Precio de la casa | 3% | 3.5% | 10% | 20% |
|---|---|---|---|---|
| $600,000 | $18,000 | $21,000 | $60,000 | $120,000 |
| $750,000 | $22,500 | $26,250 | $75,000 | $150,000 |
| $900,000 | $27,000 | $31,500 | $90,000 | $180,000 |
Como referencia, en 2026 las casas en Concord y Brentwood rondan los $750,000, y en Hayward los $850,000 (precio mediano, según Redfin).
¿Qué es el PMI y cuándo lo pagas?
El PMI (seguro hipotecario privado) protege al banco si das menos de 20% en un préstamo convencional. Se suma a tu pago mensual, pero no es para siempre: puedes pedir que lo quiten cuando debas 80% del valor original de la casa, y se cancela automáticamente al llegar a 78%.
En FHA el seguro se llama MIP: hay una prima inicial de 1.75% del préstamo (se puede financiar) y una prima anual. Si das menos de 10%, la prima anual dura toda la vida del préstamo; si das 10% o más, dura 11 años.
¿Conviene dar 20%?
No siempre. Dar 20% baja tu pago y elimina el PMI, pero juntar ese dinero en el Bay Area puede tomar años mientras los precios siguen cambiando. Muchas familias compran con 3% a 10% y refinancian después. Lo importante es que el pago mensual total te quede cómodo y que te quede un fondo de emergencia.
¿De dónde puede salir el dinero del enganche?
- Ahorros en tu cuenta (los prestamistas suelen pedir los estados de cuenta de los últimos dos meses).
- Un regalo de un familiar, con una carta de regalo firmada.
- Programas de asistencia como CalHFA MyHome.
- Un préstamo de tu plan de retiro 401(k), si tu plan lo permite.
¿Qué otros gastos hay además del enganche?
Los costos de cierre suelen sumar entre 2% y 5% del precio, y además deberás dar un depósito de buena fe (earnest money) al aceptar tu oferta, que luego se abona al enganche. Lee la guía de costos de cierre en California.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa en California sin enganche?
Sí, con un préstamo VA si eres veterano o militar que califica. Otra opción es combinar un préstamo FHA o convencional con un programa de asistencia como CalHFA MyHome, que puede cubrir el enganche mínimo.
¿Puedo usar dinero que me regala mi familia?
Sí. FHA y los préstamos convencionales aceptan regalos de familiares con una carta de regalo y comprobantes de dónde salió el dinero.
¿Pierdo mi depósito si la compra no se cierra?
Depende del motivo. Si cancelas dentro de tus contingencias (inspección, tasación o préstamo), normalmente lo recuperas. Si incumples el contrato sin una contingencia vigente, podrías perderlo. En California, la cláusula de daños liquidados limita esa pérdida a 3% del precio.
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- HUD: préstamos FHA
- CFPB: qué es el seguro hipotecario privado (PMI)
- VA: préstamos para vivienda
- FHFA: límites de préstamo 2026
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cifras corresponden a 2026 y pueden cambiar; confírmalas con tu prestamista, contador o abogado.
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